Определите цель и стратегию инвестиций. Перед тем как заходить в любую сделку, нужно чётко понимать: зачем вы покупаете недвижимость и на какие деньги. На Бали можно купить объект от $80 000 и до нескольких миллионов долларов.

• Цели могут быть разные:
  • Получать стабильный пассивный доход от аренды.
  • Зайти на старте стройки и заработать на росте цены (30–40%).
  • Смешанная модель — ранний вход, аренда 1–2 года, потом продажа как готового бизнеса с понятной доходностью.
• Выбор цели сразу определит формат, локацию и тип объекта.

Спланируйте бюджет и график платежей. На острове стандартный первый взнос — около 30%, остальное платите поэтапно по ходу стройки (1–2 года). Длинных ипотек на 20–30 лет здесь нет — будьте готовы закрыть всю сумму максимум за 2 года.

• Не стройте план на «продам через полгода и закрою остаток».
• Рассчитывайте на то, что сможете выплатить всю сумму сами — и тогда будете в полной безопасности.

Разберитесь в юридической модели. 99% инвестиционной недвижимости на Бали продаётся по системе leasehold — долгосрочная аренда на 25–30 лет с правом продления. Это абсолютно нормально и работает во многих странах.

• Что важно проверить:
  • Договор аренды земли (условия продления).
  • Разрешения на строительство и эксплуатацию (PBG/SLF).
  • Зонирование земли — можно ли здесь строить именно этот объект.
• Обязательно подключайте независимого юриста, который смотрит на ваш интерес, а не на интерес застройщика. Договор должен быть на английском и индонезийском языках.

Выберите надёжного застройщика и управляющую компанию. От застройщика вы получаете сам объект, от управляющей компании — вашу доходность.

• Смотрите на:
  • Реализованные проекты и качество предоставляемого сервиса.
  • Опыт управляющей компании, среднюю загрузку и отзывы гостей.
  • Кто управляет: сам застройщик, отдельная УК или международный отельный оператор (это часто плюс к заполняемости).

Локация и выбор юнита внутри проекта. На Бали есть востребованные районы с высоким спросом на аренду: Чангу, Букит, Улувату, Убуд.

• Даже в рамках одного комплекса есть удачные и неудачные юниты.
• Берите те, что дают:
  • Лучшие виды.
  • Удачную планировку.
  • Отсутствие шумных соседей и неприятного окружения.

Как проходит сделка. Обычно подписываются три договора:

• На строительство — сроки, комплектация, штрафы.
• Leasehold (через нотариуса) — передача права аренды земли. На этом этапе платится налог 10% на сделки с недвижимостью.
• На управление — условия работы управляющей компании.
• ???? Если планируете продать объект до ввода — выгоднее выйти до подписания leasehold, чтобы не платить налог.

Приёмка и запуск. После завершения строительства:

• Принимаете объект по чек-листу или пригласите специалиста-приемщика.
• Передаёте в управление.
• Запускаете аренду и отслеживаете показатели доходности. Если не устраивают цифры — меняйте управляющую компанию.